증여세 줄이는 방법! /이렇게 하세요"

증여세 납부의무화

오늘은 아파트 증여할 때 어떻게 세금 줄일 수 있는 수 있을까? 10 억 정도 아파트 증여를 하면 2 억 41000만 원 정도 세금이 나옵니다. 가장을 하면 장난이 아니죠" 그런데 걱정 안 하셔도 됩니다"

 

제가 최소 1000만 원에서 많게는 몇억 가지 줄일 수 있는 방법 알아보도록 합시다"아파트 증여할 때가장 먼저 해야 될 건 뭘까요? 이 아파트가 얼마인지 처음부터 정해야 됩니다,

 

매매는 처음에 사고팔 데게 얼마인지 딱 정해 놨으니까!! 이 아파트가 정확하게 얼마인지알 수 있습니다, 그런데 증여는 그냥 공짜로 주고받는 거라서 이 아파트가 얼마인지 정확하게 알 수가 없습니다.

 

그래서 증여할 데이 아파트가 얼마인 지그리고 얼마로 층에서 신고를 해야 되는지 특별하게 정해야 됩니다, 어려운 말로 부동산의 시가를 알아야 된다는 말입니다" 시가는 쉽게 말하면 시장의 가치입니다,

 

시장의 가치 앞 글자에 따라서 시가입니다, 우선 많이 나온 증여세를 조금이라도 줄이려면 시가를 줄이는 게 방법입니다 그래서 우리는 시가를 낮춰서 아파트 가격을 적게 신고를 해서 세금을 줄이고 싶은데 돈세척은 또 그렇지 않을 겁니다.

 

국세청은 주위 시세대로신고를 하려고 할겁니다. 우리 마음대로 주위 시세보다 낮춰서 신고할 수는 없습니다" 국세청이 증여할 때얼마로 신고해야 되는지 시간을 딱 정해 놨습니다,

 

상속세 및 증여세법에서 부동산의 증여할 때부동산 시가로 평가하는 것을 원칙으로 하고 있고 이 시가는 다시 말해서 이 시장의 가치는 불특정 다수 사이에서 자유롭게 거래가 이루어진 경우에 통상적인 가액을 말합니다.

 

세법에서 정해 놓은 이 시가를 좀 더 쉽게 설명을 드리면 수 관계자가 아니라, 그러니까 가족이 아니고" 제삼자 간이나 모른 다른 사람한테. 판다면얼마에 팔렸을까? 이렇게 생각을 해 보는 겁니다.

 

시가를 정하는 것 도순서가 있는데. 순서가 1 ~ 3 순위가 있습니다. 일 순위에 해당이 되며 2~3 순위의 금액은 사용할 수가 없습니다. 높은 순위의 금액을 먼저 사용하게 되어 있거든요. 순위는 이 해당 아파트에 실제 매매가액등입니다"

 

매매가액 등이라고 또 붙여놨죠 등이라고 특별하게 말해놨으니까" 매매가액 말고도 다른 것들이 있다는 소리입니다" 그래서 이 부동산의 매매가액뿐만 아니 라감정가액수용가액 경매가액 공매가액 이렇게 있습니다.

 

해당 자산을 매매하지 않으니까!! 당장 이 부동산의 매매가액은 없을 거고요. 대부분 수영이나 경매상황이 아닐 거니까. 또 이 금액도 없을 겁니다다. 순위는 유사매매 사례가액입니다. 유사매매 사례가액이 말도 좀 어렵습니다"

 

세법은 이렇게 용어가 좀 어려워서 더 어렵게 느껴지는 겁니다" 유사매매 사례가액은 말 그대로 유사한 매매의 사례 가액입니다. 내가 증여하려고 하는 부동산과 유사한 부동산에 매매된 금액을 가져다 쓰겠다는 겁니다;

 

그래서 내가 증여하려는 부동산 근처에 매매된 부동산이 있는지 검색을 한 번 해 보고 그 금액이 있으면 그 금액을 그대로 쓰겠다" 예를 들어) 내가 아파트를 증여하려고 하는데, 해당 아파트 단지 내에서 거래된 금액이 있다면 그 금액을 그대로 가져와서 씁니다"

 

그러면 우리가 주위 아파트얼마에 팔렸는지 어떻게 알 수 있을까요. 부동산에 전화해서 물어볼까요. 물론 부동산에 전화를 하면 알려 줄 순 있는데" 그렇게 허술하게 하는 건 아니고요. 부동산 거래를 하면 부동산 거래신고를 하게 되어 있습니다"

 

매매된 금액을 신고 를 해야 되는데요 그래서 우리가 이 신고된 금액을 인터넷으로 쉽게 검색을 해볼 수가 그리고 이유사매매 사례가 여기서 더 중요한 게 있는데요, 언제 매매 됐는지가 아주 중요합니다.

 

아무리 내가 증여하는 아파트랑 비슷한 아파트가 단지 내에서 팔렸다고 해서 몇 년 전 가격을 시세라고 하기에는 좀 어려우니까요, 그래서 언제부터 언제까지 팔린 금액 만가 져다 쓰겠다고 그 기간을 정해 놨습니다"

 

증여의 경우에는 증여일 기준으로 전 6 개월 후 3 개월까지 기간 중에 유사한 자산의 매매 사례가액이 있으면 이걸로 시가를 적용합니다.

 

증여하려는 아파트의 시세를 찾아봤는데" 증여일 기준으로 이 기준 전 6 개월 그리고 후 3 개월 기간 중에 매매된 금액을 시세로 보겠다는 겁니다.

 

그런데 증여세 신고는 약 3 개월 이내에 해야 되니까. 신고할 때까지 주위에 아파트가 팔린 가격이 있으면 그 시세를 그대로 쓰겠다는 겁니다"그런데 예리하신 분들 은한 가지 궁금한 게 생기실 겁니다,

 

증여하려고 하는 시점 전 6 개월 이내에 아파트 매매된 금액은 인터넷으로 검색해 봐서 알 수가 있는데" 증여신고를 하고 나서 이후 3 개월 이내에 금액은 아직 모르는데. 그러니까 아파트를 증여하고 주 위 시세대로 10 억에 신고를 했는데. 누가 한 달 후에 15 억에 팔렸다고 그 금액이 또 신고가 되고 조회가 됐습니다;

 

증여세 신고를 할 때 시가는 증여하는 시점에 전 6 개월 후 3 개월 이내에 유사매매사례가 액이었으니까!! 내가 증여를 하고 그 후 1 개월 이내 금액을 또 갖다 쓸 수가 있습니다"

 

그 15 억을 그냥 그대로 사용을 해야 될까요. 내가 10 억으로 증여서 신고했는데' 누가 한 달 후에 또 매매를 하고 그 금액이 15 억에 팔렸다면 그 금액으로 다시 수정을 해야 될까요"당연히 그렇지도 않습니다"

 

증여세 신고를 하고 그 이후 금액은 알 수가 없었으니까? 증여세 신고일 이후의 금액은 사용할 수가 없습니다" 증여일 이후 3 개월에 들어왔더라도 증요일 신고일 이후에 있는 금액은 사용할 수 없는 겁니다"

 

그러니까 실무상 증여를 했다면 미리 시가를 조회 빨리 해보고 빨리 신고하는 것도 방법입니다, 혹시라도누가 아파트를 비싸게 팔 수가 있으니깐요" 그리고 아주 예외적인 상황이긴 한데 어떤 사람이 내가 증여하는 날 전에 매매가 됐는데" 시가조회가 안 된 경우가 있습니다,

 

부동산 거래 신고를 좀 늦게 해서 내가 증요일 신고할 때는 조회가 안 됐지만 하지만 그 내가 증요일 이전에 팔고부동산 거래 신고만 늦게 하는 경우가 경우에는 좀 억울하지만 내 증여일보다이 전에 매매가 됐으니까 이 금액으로 수정이 되긴 할 겁니다"

 

이런 케이스는 좀 예외적인 상황이니까, 헷갈리니까, 그냥 넘어가셔도 됩니다" 그런데 또한 가지 주의하실 점이 있습니다" 가격변동에 중요한 사정이 없다면증요한 시점 전 2 년까지 확장을 시켜서 그 매매한 가격도 가져다 쓸 수가 있습니다"

 

이것도 무슨 얘기냐면 주위 아파트가 매매된 금액을 사용을 하려면 징요일 기준으로 전 6 개월 후 3 개월매매된 금액을 사용해야 되는데. 이 기간 중에 매매된 금액이 없었습니다,

 

그런데 한 1 년 전쯤에 매매된 금액이 있었던 경우입니다" 증여일 기준으로 전 6 개월까지 매매된 금액은 없었지만, 그 이후 한 1년 전 금액에 매매된 금액이 있는 경우에 그 금액을 사용할 수가 있습니다"

 

유사매매 사례가액이 좀 이슈도 많고 확인해야 될 게 많아서 좀 길어졌는데"여기까지가 이순희유사매매 사례 가액입니다. 삼 순위는 많이 알고 계시는 공식가격입니다.

 

기준시가로 부동산 금액을 계산을 해서 시가 보다 아주 적고요 금액으로 증여해야 되는 경우도 있습니다. 이렇게 1~3 순위까지 모두 살펴봤고 또 이 세 가지 중에 가장 증여세를 적게 내는 거는 3 순위 공시가격입니다.

 

증여세의 아파트가 얼마나 하는지 거래된 매매사례 가액을 우선 찾아봅니다. 예시로) 증여를 하려고 갔는데. 이 아파트 단지 내에 매매된 금액을 찾아보니까" 3 개월 전에 십억에 매매된 금액이 있었습니다"

 

그럼 보통 10 억으로 증여세 신고를 합니다" 그런데 이렇게 하면 증여세 줄일 순 없고 그냥 신고를 하는 겁니다;; 대부분 세무사님은 이렇게 합니다"

 

좀 더 세금 줄일 수 있는지 한번 확인을 해 보는데. 증여금액을 정할 때" 1~3 순위까지 순서를 정한다고 했는데. 1순위는 매매가액 등이고 2순위는 유사매매 사례 가액입니다,,3순위는 기준시가고 아파트 매매된 금액이 10 억 이어 서유사매매 사례가에 2 순위로 적용을 하면 10 억으로 계산을 해서 증여세 신고를 할 겁니다.

 

그래서 공시가격이 가장 낮지만 3순위 금액은 사용을 못하지요" 그런데 1 순위에 있는 금액을 혹시라도사 용할 수가 있을까요? 1순위에는 갈등이 있었는데. 거기에 감정가액이 있었어 그래서 1순위에 있는 감정가액을 한번 사용해 보는 것을 생각해 볼 수 있는데" 혹시라도감정 가액을 받으면 주입매매된 아파트 보다 낮게 감정을 받을 수 있지 않을까요.

 

그러면 많은 분들이 또 두 가지 질문을 합니다. 이렇게 근처에 시세가 있는데. 감정을 받으면 그 금액을 낮출 수가 있나요라던가" 아니면 감정평가 수수료 너무 비싸지 않냐라는 이 두 가지를 물어봅니다.

 

시세와 감정 값이 비슷할 수도 있습니다''그런데 감정을 받아서 조금이라도 낮출 수도 있습니다" 주위 매매행 금액이 10 억 정도인데. 감정을 받아서 조금이라도 낮게 받을 수 있으면 증여세가 줄어들 수가 있습니다"

 

그럼 이 감정을 어떻게 받을까? 실제로 감정을 어떻게 받냐면" 실제 감정을 받기 전에 탁감이란 걸 봤습니다. 탁상 감정이라고 하는데" 책상 감정을 받아서 미리 감정 가액이 얼마 정도 나오는지 확인을 할 수가 있습니다"

 

그래서 낮게 감정을 받을 수 있는데. 확인을 다 하고 나서 감정을 의뢰를 하거든요, 증여세 많이 신고를 하고 있어서 탑감 여쭤보는 감정 평가서 분들이 몇 분 계셔서 상황 설명 잘 드리며 감정을 좀 빠르게 받을 수가 있습니다,

 

그래서 좀 유리하게 가격을 받는 편이고 무조건이 감정을 낮게 받는 다기보다는 좀 빠르게 좀 잘 검토해서 받는다고 설명을 드리면 될 것 같습니다;;

 

그래서 10 억 아파트가격이 하락하는 추세여서 감정가액이 9 억 5 1000 정도 나올 수 있다고 하면 세금은 얼마나 줄까? 세금은 무려 1500 만원 정도줄일 수가 있습니다"

 

그럼 저한테 주시는 증여세신고 수수료와 감정 평가 수수료 줘도 세금을 엄청 많이 줄일 수가 있습니다, 이렇게 감정만 받아도 1000만 원 이상줄일 수가 있는 거고 또 걱정하시는 감정평가 수수료 10 억 정도 되면 120~130 만원 정도 될 겁니다.

 

그리고 참고로 부동산이 10 억이 넘지 않으면 감정평가한 군데만 하시면 되고 10 억이 넘으면 감정평가 두 군데를 하면 됩니다" 또 두 군데. 받으면 평가 수수료 2 배 되니까? 또 아깝다고 생각하실 텐데, 10 억 넘는 부동산은 또 세금이 더 많이 줄어들 수가 있겠죠, 감정을 더 낮출 수가 있으니까요..

 

그리고 감정을 받아야 꼭 세금을 줄 일 수 있다는 건 아니고" 감정이란 기회가 있다는 겁니다, 감정을 생각해 보지도 않고 주위 시세대로만 증여하지 말고 탁감이란 걸 한번 받아서 증여를 한번 줄일 수 있는지 확인 한번 해보자는 이야기고 그래서 처음에 아파트무조건 시세 대로신고하기 전에 감정을 한번 생각해 보자는 겁니다!"